Odporúčte stránku na: facebook záložka twitter záložka stumbleupon záložka reddit záložka delicious záložka digg záložka
Zdá sa, že vo svojom prehliadači nemáš povolené cookies pre túto webovú lokalitu a z toho dôvodu tieto stránky NEBUDÚ fungovať správne! Preto by bolo vhodné povoliť cookies aspoň pre túto lokalitu a tak ti poskytneme všetky funkcie tak, ako sme ich naprogramovali.
Navštívite túto stránku: Simulácie cien nielen pre zlato a získajte prehľad o rizikách investovania (a kde vám “hrozí” zisk)

Oplatí alebo neoplatí sa investovať do nehnuteľností

Článok bol doplnený o sekciu Demografia v Novembri 2015!

Pri investovaní často premýšľame o tom, ako diverzifikovať svoje portfólio s cieľom minimalizovania rizika straty, uchovania hodnoty, a zároveň s cieľom maximalizácie ziskov, čo vedie nejedného investora k myšlienke nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorá bude následne prenajímaná, alebo predaná so ziskom. Pred zakúpením bytu,či domu musíme ale pochopiť to, aké faktory pri takejto investícii určujú náš zisk.

Priemerná mzda a priemerná cena za 1 štvorcový meter

Pri takomto nákupe by sme si mali porovnať priemerné ceny za jeden štvorcový meter a priemernú mzdu (informácie pochádzajú z ako-investovat.sk a nbs.sk ), ktoré nám zároveň povedia, koľko metrov štvorcových si vieme zaobstarať z jednej priemernej mzdy (prerátané nižšie na percentá). Ako je vidieť na priloženom grafe, od roku 2002 sa toto percento pohybovalo v rozmedzí 47% až 75%, čo znamená, že za jeden priemerný plat sme si mohli dovoliť od 47 do 75 percent metra štvorcového.

Vývoj cien nehnuteľností a miezd v rozpätí rokov 2002 až 2013

V rozmedzí rokov 2002 až 2013 najhoršie vyšli z nákupu nehnuteľností majitelia, ktorí ich nadobudli práve v roku 2007, keďže vtedy bol pomer priemernej mzdy a ceny za 1 štvorcový meter najnižší, t.j. potrebovali príliš veľa finančných zdrojov na financovanie priemernej nehnuteľnosti. V roku 2002 bola zas situácia opačná, vtedy sa byty a domy oplatilo nakupovať. Práve z toho dôvodu je na investíciu čas vtedy, keď naša purpurová krivka dosahuje vrchol a keď očakávame jej pokles, čo ale závisí od viacerých faktorov, ktoré sú popísané nižšie.

Rast cien nehnuteľností vs. rast priemerných miezd

Pri vyššie uvedenom grafe boli použité čísla, ktoré keď premietneme na nárast cien nehnuteľností a na nárast priemernej nominálnej mzdy, zistíme, že medzi rokmi 2002 a 2013 došlo k 2,07 násobnému nárastu priemernej ceny za 1 štvorcový meter, pričom mzdy rástli iba 1,83 krát. To samozrejme vedie k dvom otázkam:

  • Je cena nehnuteľností nadhodnotená?
  • Sú priemerné mzdy podhodnotené?

Na obe otázky môžme odpovedať “Áno”, no jedná sa iba o subjektívny pocit a nemusí sa zakladať na reálnych podkladoch. Ak by sme očakávali zníženie cien nehnuteľností a zvyšovanie platov, potom by bolo nemúdre kupovať v tomto čase nehnuteľnosť ako investíciu. Iba v prípade, ak by sme si mysleli, že ceny nehnuteľností budú rásť a mzdy nebudú tento trend kopírovať v dostatočnej miere, iba vtedy by malo zmysel nakupovať byty a domy. Tento scenár je však nepravdepodobný, pretože Slovensko nie je ekonomika, kde vznikajú pracovné miesta s vysokou pridanou hodnotou, a to aj napriek tomu, že tu pôsobia aj IT firmy. V drvivej väčšine sa jedná o outsourcing, ktorý, či to chceme počuť alebo ignorovať, sem prišiel z toho dôvodu, že za hranicami smerom na západ by bol neziskový. Tak rýchlo, ako sa sem dostal IT biznis, tak rýchlo môže zo Slovenska odísť do iných lacnejších krajín. Práve z toho dôvodu nie je priestor pre enormné zvyšovanie platov. Okrem IT firiem na Slovensku pôsobia aj automobilky a tie sem prišli z rovnakých dôvodov, ktorými sú vysoké mzdové náklady na zamestnanca v západnej Európe. Aj v tomto prípade sa nejedná o samotný vývoj, ale v drvivej väčšine prípadov len o montáž, čo tiež nie je práca s vysokou pridanou hodnotou a to napriek tomu, že sa jedná o veľmi dôležitý krok vo výrobnom procese.

Preto je výhľad na budúci vývoj miezd skôr negatívny; Ak by sme totiž predpokladali rast miezd, nutne by na Slovensko museli prísť firmy, ktoré robia vývoj a ktoré vytvárajú nové technológie, čo samotné firmy neradi púšťajú zo svojich materských krajín. Je jedno, čím sú firmy motivované, svoj core biznis len tak nepustia z krajiny, kde fungujú od svojich začiatkov (zrejme aj vďaka rôznym lobistickým skupinám). Okrem toho na Slovensku nemáme technologické kapacity na vytváranie nových revolučných technológií.

Veľkí zamestnávatelia a ich vplyv

Veľkí zamestnávatelia zvyčajne zvyšujú ekonomickú úroveň v regióne, kde pôsobia, no zároveň nepriamo získavajú vplyv na štát, keďže majú silnú pozíciu pre prípadné vyjednávania ohľadom daňových úľav, investičných stimulov, a podobne. Ak by z akýchkoľvek dôvodov zo Slovenska odišli veľké spoločnosti, akými sú napríklad VW, došlo by ku kolapsu celého odvetvia, ktoré sa práve na tohto zamestnávateľa naväzuje, pretože enormné množstvá zákazok pre VW zabezpečujú externé firmy. Tým by utrpeli aj nehnuteľnosti a ich majitelia. Nielenže by hodnota nehnuteľnosti rapídne klesla, zrazu by sa nenašiel nik, kto by v nich chcel bývať, či podnikať. Tým by majiteľ, ak nakúpil nehnuteľnosť na hypotéku, prišiel o zdroj financovania úveru a jej ďalšie vlastníctvo by musel sponzorovať z iných zdrojov.

Ak ale predpokladáme príchod investora do regiónu, trh s nehnuteľnosťami môže zaznamenať rozmach, no iba v prípade, ak bude pracovná sila adekvátne ohodnotená. V súčasnej dobe sú totiž platy a hypotéky nastavené tak, že nie je možné zvyšovať ceny nehnuteľností bez predošlého navýšenia miezd.

Demografia

Poznámka: Odstavce o demografii boli dodatočne pridané na konci Novembra 2015.

To, ako bude trh vyzerať o 20 rokov vieme predpokladať z vývoja súčasnej pôrodnosti, čo samozrejme mnoho investorov úplne ignoruje (nebuďme preto ovce idúce so stádom, ale radšej premýšľajme). Ak je v dnešnej dobe pôrodnosť na takých úrovniach, ktoré nezabezpečia dostatočný dopyt po bytoch a domoch v budúcnosti, potom investícia do nehnuteľnosti môže skončiť úplným fiaskom, keďže dopyt sa nutne zníži – a to ide ruku v ruke s poklesom cien. Cena ako číslo nemusí klesnúť, no pomer medzi cenou a priemernou mzdou je pri poklese nižší v porovnaní s dneškom. S rastom miezd súvisí aj nárast inflácie. Jednoducho povedané, ak si dnes môžete kúpiť za 1 euro 1 maslo, a za 50 000 eur jednoizbový byt, tak obrazne povedané môžete za 50 000 masiel kúpiť daný typ bytu. O 20 rokov, pri negatívnom vývoji demografie, vám ale môže na takýto obchod stačiť aj 20 000 masiel. Maslo vám 20 rokov pravdepodobne nevydrží, no zlato áno.

S klesajúcou pôrodnosťou nedochádza len k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach, zároveň dôjde k rastu miezd, keďže na pracovnom trhu nebude dostatok voľných uchádzačov o prácu. To znamená, že v horizonte 20 rokov by mal proces, pri ktorom by ste na nehnuteľnosť šetrili, trvať kratšie v porovnaní s dneškom. Aby to ale nebolo tak jednoduché, o 20 rokov bude v dôchodkovom veku viac ľudí ako je tomu dnes, a na dôchodcov bude pracovať menej zamestnancov/podnikateľov. Riešenie je jednoduché, a už sa začína plošne realizovať – ide o predlžovanie odchodu do dôchodku. Vláda sa tým snaží eliminovať negatívne trendy v oblasti demografie, a ten, kto na to doplatí, je obyčajný pracujúci človek, ktorý namiesto na dôchodok môže z práce ísť rovno do kremačnej pece.

Ako teda vyzerá pôrodnosť do roku 2013? Pozrite si graf nižšie (zdroj: slovak.statistics.sk)

Vývoj pôrodnosti na Slovensku do roku 2013

To, čo si musíte ale všímať, je nárast pôrodnosti v období od roku 1968 do roku 1980. Ak si k týmto rokom prirátate číslo 25, dostanete rozmedzie rokov 1993 až 2005. Môže vás zamraziť z toho, že práve počas tohto obdobia došlo na Slovensku k najrazantnejšiemu nárastu cien nehnuteľností! Je predsa do očí bijúce, že pre viac ľudí musí existovať viac bytov a rodinných domov – to tlačí ceny hore. Posledné obdobie, teda od roku 2008 do 2015, cena nehnuteľností klesala. Niekto to spája s prasknutím realitnej bubliny v USA, avšak práve v tomto období klesali úroky na hypotékach až do tej miery, že ľudia do 35 rokov majú nárok na zvýhodnenie do takej miery, že majú fixnutý úrok na 5 rokov vo výške max. 0,2% p.a. Ak sa opäť pozriete na priložený graf, zistíte, že po roku 1980 sa začalo rodiť menej detí, čo má za následok pokles záujmu o bývanie.

Grafy s pôrodnosťou ale berte s rezervou, pretože dobre vieme, že mnoho novonarodených detí obýva osady, a mnoho z nich nikdy pracovať nebude. Neberte to ako rasizmus, no som realista. Práve z tohto dôvodu graf pôrodnosti nadhodnocuje budúcu situáciu.

Pre porovnanie sa zamerajme aj na úmrtnosť, ktorá sa drží na takmer rovnakých hodnotách od roku 1982. Zdroj grafu je rovnaký ako pri pôrodnosti.

Vývoj úmrtnosti na Slovensku do roku 2013

A aby sme dostali kompletný obraz situácie, zvážme priemerný vek dožitia, ktorý podľa statistics.sk pre rok 2012 predstavuje 72,5 roka pre mužov a 79,9 roka pre ženy. To jednoducho znamená, že v roku 2026 (lebo v roku 2001 bola rekordne nízka pôrodnosť a vek 25 rokov je všeobecne chápaný ako čas osamostatnenia sa) začne umierať generácia mužov narodených v roku 1954 a žien narodených v roku 1947. Zrazu sa uvoľní väčšie množstvo nehnuteľností, o ktoré bude mať záujem menej mladých. Ceny budú musieť klesať.

Na zvrat takejto situácie môže pozitívne vplývať prílev imigrantov, ktorí budú plodiť deti, a ktorí budú ochotní pracovať. Taktiež môže pomôcť nárast zdanenia, či iné obmedzenie vyplývajúce zo zákona. Celkovo to ale vyzerá, že demografický vývoj hrá proti cenám nehnuteľností.

Amortizácia a cena za prevádzkovanie

Každá nehnuteľnosť sa opotrebováva, čím sa znižuje jej hodnota. Ak napríklad rekonštruujete byt, či dom, po určitom čase bude zas potrebné jej obnovenie do stavu, kedy bude opäť užívateľná. Tým sa investícia do nehnuteľnosti predražuje, pretože v chabo zariadenom dome nebude nájomca platiť to, čo by bol ochotný zaplatiť, ak by bol plne zariadený. V kombinácii s daňami, ktoré sa vzťahujú na zisk z prenájmu nie sú vyhliadky na rentabilitu vysoké.

Príklad

Povedzme, že inflácia a ceny sa za nasledujúcich 20 rokov nezmenia, teda že inflácia ostane na nulovej úrovni. Ak nakúpite nehnuteľnosť za €50 000, a ak z nej budete mať mesačný čistý zisk €200, o 20 rokov budete mať z prenájmu čistý príjem dosahujúci €48 000. Uvažujme o tom, že by sa ceny nehnuteľností za 20 rokov nemenili a rovnaký by ostal aj dopyt s ponukou, mohli by ste nehnuteľnosť o spomínaných 20 rokov predať za €50 000 a mať čistý príjem €48 000. To by znamenalo čistý zisk 3,422% ročne.

Čo sme ale do úvahy nezahrnuli, to sú náklady spojené s prevádzkovaním, resp. rekonštrukciou, ktorá by bola potrebná po 20 rokoch používania. T.j. po 20 rokoch je obvykle nutné vymeniť okná, vonkajšie a interiérové dvere, opraviť alebo vymeniť podlahy, rekonštruovať sanitu a kuchynskú linku. Uvažujme teda o tom, že celkové náklady na rekonštrukciu spojenú s uvedením do obchodovateľného stavu sa vyšplhajú len na €15 000, a hneď je náš čistý zisk na úrovni €33 000, čomu percentuálne zodpovedá čistý zisk 2,5665% ročne. Je potom otázne, či ako investor vieme vyprodukovať aspoň 2,5665% ročne ako čistý zisk; Ak nie, potom je vlastnenie nehnuteľnosti jedna z možností. Ak vieme vyprodukovať vyšší zisk, potom je kúpa nehnuteľnosti za účelom zisku bezpredmentná.

Záver

Samozrejme, toto bol iba teoretický a zjednodušený príklad, do celej úvahy je ešte nutné započítať rôzne variabilné faktory, spomenuté vyššie, na ktoré ale nemáme dosah. Vždy je ale nutné prepočítať predpokladaný zisk aj vzhľadom k pomeru mzda/cena za 1 meter štvorcový, pretože iba tento pomer nám povie, či sme nakúpili a predali so ziskom. Ak bude výsledok taký, že sme si dnes zakúpili nehnuteľnosť o rozlohe 50 štvorcových metrov a o 20 rokov ju predáme za takú sumu, ktorá postačuje na nákup len 40 štvorcových metrov, potom sme vyšli z obchodu so stratou. Naopak, ak sa nám dnes podarí nakúpiť nehnuteľnosť o rozlohe 50 štvorcových metrov a predať ju tak, že za získanú sumu si môžeme kúpiť 75 štvorcových metrov v rovnakej lokalite, potom sme investíciou získali.

Vlastnenie nehnuteľnosti ale prináša aj platenie daní, nehnuteľnosť sa nedá na rozdiel od zlata a striebra vziať so sebou na opačnú stranu Zeme, a v prípade zosuvov pôdy, požiarov, nepokojov, zmien v demografii obyvateľov, atď. môže strácať na hodnote. Poistenie, aj keď môže kryť stratu hodnotu nehnuteľnosti, zvyčajne nepostačuje na jej uvedenie do pôvodného stavu, a ako bolo už spomenuté, môžu nastať zmeny, ktoré trvalo vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti negatívnym spôsobom.

Samozrejme stále platí, že prenájmom nehnuteľností si viete zabezpečiť pasívny príjem, no za zváženie by okrem klasických bytov a domov stála aj možnosť prenájmu pôdy.

Prosím, over si platnosť svojich prihlasovacích údajov. Ak u nás ešte nemáš účet, registruj sa zadarmo. Klikni tu pre zatvorenie tohto okna.

Bol si úspešne odhlásený! Toto okno sa automaticky zavrie!

Niečo sa pokazilo počas odosielania tvojej správy. Skús to znova, klikni tu, prosím!

Vaša správa bola odoslaná, ďakujeme!

Stránka bola uložená, načítaj si znova, prosím!

Page has been created, you will be redirected now!

URL už existuje!

Cesta k fotke nie je unikátna!

Skutočne odstrániť túto stránku z databázy?

Stránka bola úspešne odstránená, teraz budeš presmerovaný!

Stránka nemohla byť odstránená!!

Táto konkrétna stránka nepovoľuje diskusiu. Skús nájsť článok, ktorý je tvojej rybke, rastlinke, alebo problému bližšie, pretože cez 99% našich stránok umožňuje diskusiu. Dôvod, prečo sme na tomto článku nepovolili diskusiu je ten, že je príliš obšírna. Ďakujeme za pochopenie! Klikni tu pre vyhľadávanie!

Naozaj odstrániť tento obsah zo stránky?

Skutočne odstrániť tento obrázok zo stránky?

Skutočne odstrániť tento obrázok zo stránky?

Vybraný komentár bol úspešne odstránený!

Vybraný obrázok bol úspešne odstránený!

Je potrebné zadať prihlasovacie meno, alebo emailovú adresu

Prístup k účtu bol obnovený, pozri si nové správy v tvojej emailovej schránke pre ďalší postup